CMHC Études de
cas
Réaménagement de terrains contaminés
à des fins d'habitation
(English:
Brownfield Redevelopment for Housing in Canada - Case Studies)
1) Brownfield A établi
Des Projets; 2) Initiatives De Brownfield; 3) Aménagements axés sur le transport en commun
Le
réaménagement de terrains contaminés est une forme de développement
durable qui offre des occasions de revitaliser de vieux quartiers,
d'abaisser les coûts de l'infrastructure municipale, d'élargir l'assiette
fiscale des municipalités et de freiner l'étalement urbain. Malgré
les obstacles auxquels fait face ce genre d'aménagement, certains
ont pu voir le jour un peu partout au Canada. Ces études de cas sont
des exemples d'aménagements résidentiels pour lesquels on a réussi
à aplanir les obstacles qui nuisent habituellement au réaménagement
de terrains contaminés.
1)
Brownfield A établi Des Projets
Brandt's Creek Crossing - Kelowna, C.B. (English)
Situés au nord du centre-ville de Kelowna, les terrains de l'ancienne
zone d'entretien du CN ont été lotis et rezonés afin d'y créer un
quartier diversifié pouvant accueillir des usages industriels et commerciaux,
des bureaux et des habitations. La Société immobilière du Canada (SIC)
a procédé à l'assainissement du terrain qui était fortement contaminé.
La première étape de l'aménagement, en cours de planification, sera
composée d'une tour d'habitation de 89 logements en copropriété et
de 7 maisons en rangée. On estime pouvoir y construire 600 logements
d'ici 2010.
Koo's Corner : Vancouver (C.B.)
(English)
Koo's Corner est un ensemble de six maisons
en rangée dans le quartier historique de Strathcona. Le projet consistait
à conserver un bâtiment commercial existant et à le convertir en des
logements bien pensés tenant compte du contexte local. Le projet a
réussi à atteindre une forte densité pour des habitations de faible
hauteur (106 logements/ha) tout en offrant des espaces où il fait
bon vivre et qui s'harmonisent parfaitement avec le quartier. Les
résidents, les voisins et les urbanistes ont bien accueilli le résultat
final.
Le Hamilton Beaches, Hamilton (Ontario) (English)
On réaménage à l'heure actuelle une ancienne
station service située dans un des quartiers en transition de Hamilton.
On projète d'y construire 93 logements, y compris des maisons en bande,
des habitations superposées et des appartements. Par l'entremise de
techniques innovatrices d'assainissement et de la politique de soutien
à l'environnement de la ville de Hamilton à l'égard de l'aménagement
de terrains contaminés, on transforme l'emplacemement en un aménagement
résidentiel attrayant, dont les logements sont vendus au prix du marché.
London Landing - Richmond, C.B. (English)
Situé à Richmond, en C.-B., London Landing est un aménagement résidentiel
primé de 221 logements composé de maisons en bande et superposées,
et d'appartements en coprorpriété. On a dû procéder à l'assainissement
de cet ancien site industriel mixte, en remuant le sol contaminé pour
le laisser aérer, puis en s'en servant comme remblai sur place. On
a incorporé aux maisons et aux propriétés des caractéristiques qui
ont permis de créer une collectivité ouverte à l'égard des questions
patrimoniales.
The Carlings dans Arbutus Walk - Vancouver, C.B. (English)
The Carlings a été le premier de six projets à être achevé dans le
quartier Arbutus Walk de la société Concert, lequel fait partie du
secteur industriel Arbutus Lands. Le terrain de 2,4 ha (6 acres) se
trouve dans le secteur recherché de Kitsilano et à proximité du centre-ville,
de UBC, des plages, des cafés et des magasins. Construit en partie
sur l'ancien terrain industriel de la brasserie Carling O'Keefe (qui
deviendra plus tard Molson), Arbutus Walk est maintenant un quartier
résidentiel vivant. The Carlings sont deux immeubles de brique brune
de quatre étages, d'allure urbaine
Garrison Woods - Calgary, Alberta (English)
L'ensemble Garrison Woods, résultat du réaménagement de la partie
Est de l'ancienne base des Forces canadiennes (BFC) de Calgary, est
composé de 1 600 logements résidentiels comprenant des maisons en
rangées et individuelles neuves, des immeubles d'appartements neufs
de trois et de quatre étages, des maisons individuelles et jumelées
remises en état (anciens logements militaires) et des maisons individuelles
intercalaires neuves entre les logements remis en état. Des annexes
(aide au remboursement de l'hypothèque) sont construites au-dessus
des garages dans certaines ruelles. Une bonne partie des anciens bâtiments
militaires ont été réutilisés à des fins communautaires. Aménagé par
la Société immobilière du Canada, une société d'État fédérale, ce
projet de " néo-urbanisme " défie les normes traditionnelles
des ingénieurs municipaux avec des ruelles à l'arrière, des normes
de routes adaptées, des bâtiments à usage mixte et plusieurs types
de densités, pour une densité brute générale de près de 25 logements
par hectare, ce qui représente un taux élevé pour un nouveau lotissement.
Oliver Village - Edmonton, Alberta (English)
Oliver Village est une agglomération résidentielle prospère située
à proximité du centre-ville d'Edmonton sur l'ancienne cour de triage
désaffectée et contaminée du CN. On y a aménagé 308 logements répartis
dans deux bâtiments et 4 180 m² (45 000 pi²) d'espaces commerciaux
au rez-de-chaussée. La Société immobilière du Canada a assaini l'emplacement
à l'aide de la technqiue d'aération afin d'éliminer la contamination
aux hydrocarbures et de la technique d'élimination hors du site dans
le cas des sols contaminés par des métaux lourds. L'aménagement, qui
se trouve à éliminer un obstacle entre le centre-ville d'Edmonton
et les collectivités au nord par l'intermédiaire de liens piétonniers
et routiers, fait partie intégrante des efforts de revitalisation
de la ville à l'égard du centre-ville.
Sterling Place - London, Ontario (English)
Sterling Place est un projet de conversion d'un bâtiment patrimonial
situé au centre-ville de London (Ontario). Le projet a permis la conversion
d'un vieux bâtiment demeuré vacant, qui avait été construit en 1901
et avait abrité un entrepôt et une fabrique de chaussures, en un immeuble
d'appartements locatifs de forte densité comprenant des studios et
des appartements de une chambre et de deux chambres. La superficie
des 32 logements varie entre 22 m2 et 66 m2 (240 pi2 et 710 pi2).Tous
les appartements sont dotés de plafonds en voûte et de conduits de
ventilation exposés à la vue qui recréent l'allure d'entrepôt de l'ancien
bâtiment. Le promoteur a obtenu l'aide financière de la ville de London
par l'intermédiaire des programmes de prêts et de subventions pour
la restauration de bâtiments, ce qui a aidé à restaurer le bâtiment
patrimonial en détérioration et à créer de nouveaux logements dans
le quartier central de London.
Wellington Square, Cambridge (Ontario)
(English)
Wellington Square est un ensemble résidentiel
de 82 maisons en rangée construites sur d'anciens terrains industriels
contaminés du secteur Galt City Centre (Cambridge, Ontario). Le site
était contaminé par les métaux lourds et les hydrocarbures laissés
par les exploitants industriels qui l'ont occupé pendant longtemps,
avec le gros de la contamination attribuable aux opérations d'une
ancienne fonderie. L'initiative a été la première à profiter du nouveau
Programme de subvention pour l'assainissement des lieux contaminés,
de même que d'autres programmes complémentaires de la ville pour promouvoir
le réaménagement des zones centrales.
Seagram Lofts - Waterloo, Ontario (English)
Seagram Lofts, un ensemble résidentiel situé au cœur du centre-ville
de Waterloo, est le résultat du réaménagement adaptatif d'un terrain
industriel sur lequel se dressaient deux anciens entrepôts de tonneaux
de whisky, classés parmi les richesses du patrimoine. Dans le cadre
de la revitalisation du centre-ville de Waterloo, le projet a suscité
un énorme intérêt. Il a permis la création de 103 logements en copropriété
de style loft, caractérisés par de hauts plafonds et de grandes fenêtres,
ainsi que des murs faits de briques et de bois des tonneaux évoquant
l'atmosphère des anciens entrepôts.
London Lane - Guelph, Ontario (English)
London Lane est situé dans une vieille zone suburbaine de Guelph et
compte 105 maisons en rangée et 22 maisons jumelées. Le projet a vu
le jour sur un ancien terrain industriel anciennement occupé par Pirelli
Cable. Il a fallu décontaminer le terrain avant d'entreprendre les
travaux.
Projet CityPlaces - Hamilton, Ontario (English)
La ville de Hamilton a fusionné deux parcelles de terrain pour lesquelles
des paiements d'impôt étaient en souffrance, afin d'y aménager des
habitations locatives abordables. L'une de ces propriétés servait
de parc de stationnement à un théâtre du centre-ville, tandis que
le terrain adjacent était occupé par un bâtiment industriel. La ville
a construit un immeuble de quatre étages dont le rez-de-chaussée est
destiné à des usages commerciaux et les étages supérieurs renferment
37 logements de une et de deux chambres. Ces appartements sont offerts
à des loyers abordables. Ce réaménagement a permis d'atteindre plusieurs
objectifs : maintenir une activité théâtrale dans le centre-ville,
fournir des logements locatifs abordables, stimuler le développement
et améliorer l'image du centre-ville en tant que lieu d'habitation.
La ville a investi 2,2 millions de dollars dans ce projet, mais une
grande partie de cette somme a été récupérée grâce au remboursement
d'arriérés d'impôt. Le réaménagement a par ailleurs accru l'assiette
foncière de la ville et attiré d'autres investissements privés.
Le Hamilton Beaches - Hamilton, Ontario (English)
On réaménage à l'heure actuelle une ancienne station service située
dans un des quartiers en transition de Hamilton. On projète d'y construire
93 logements, y compris des maisons en bande, des habitations superposées
et des appartements. Par l'entremise de techniques innovatrices d'assainissement
et de la politique de soutien à l'environnement de la ville de Hamilton
à l'égard de l'aménagement de terrains contaminés, on transforme l'emplacemement
en un aménagement résidentiel attrayant, dont les logements sont vendus
au prix du marché.
Spencer Creek Village - Dundas, Ontario (English)
Spencer Creek Village, une initiative de réaménagement à densité élevée
et à grande échelle, est situé au cœur de la collectivité de Dundas,
à Hamilton, en Ontario. Il comportera 598 logements répartis dans
neuf bâtiments de même que 1 300 m² (14 000 pi²) d'espaces commerciaux.
Pour réaliser le réaménagement de cette ancienne fonderie, on a fait
appel à des techniques poussées de triage et de recyclage des sols,
afin de réduire les coûts et la quantité de matériaux transportée
vers une décharge contrôlée. L'ensemble a également été conçu pour
s'intégrer au quartier.
Portland Park Village - Toronto, Ontario (English)
Portland Park Village est un projet de construction de logements intercalaires
au centre-ville de Toronto, juste en dehors des limites de la zone
de revitalisation du secteur riverain. Portland Park est composé de
193 logements (des maisons en rangée superposées et un grand immeuble
d'appartements en copropriété) construits sur l'emplacement d'un ancien
parc de stationnement. Bien que l'ensemble ne soit situé qu'à quelques
rues du SkyDome et d'une foule de services du centre-ville, il s'agit
d'un endroit paisible et qui semble loin de l'agitation urbaine grâce
à une cour attrayante, des patios pour les maisons en rangée et des
balcons et des terrasses pour les appartements en copropriété.
Co-opérative du Couvent de Saint-Henri - Montréal, Québec
(English)
La coopérative d'habitation du Couvent de Saint-Henri résulte de la
transformation d'un ancien établissement d'enseignement désaffecté
en un immeuble de quatre étages regroupant 48 logements locatifs abordables.
L'ensemble est situé dans un quartier diversifié comportant des usages
industriels et résidentiels, et où les problèmes de contamination
du site sont importants. On a trouvé notamment de l'amiante dans l'immeuble
et des hydrocarbures et des métaux lourds dans le sol. L'ensemble
a pu être produit grâce à du financement de la province de Québec
et à une subvention de la municipalité.
Le Cours Chaboillez, Montréal (Québec) (English)
Un ancien emplacement industriel au centre-ville
de Montréal, qui contenait des lignes de chemin de fer, des entrepôts
et nombre d'usages industriels est en train d'être réaménagé en de
manière à y implanter 1 000 habitations et des espaces de vente au
détail, et des établissement institutionnels. On effectue à l'heure
actuelle la remise en état du site, lequel sera transformé en collectivité
de logements en copropriété à haute densité vendus aux prix du marché,
par l'intermédiaire d'une évaluation du risque adaptée au site et
une subvention aux termes du programme Révi-Sols de la province.
Les Lofts du Pont I, 1821-1823, avenue Lalonde, La Société Habitat sur mesure – Montréal (Québec) (English)
Les Lofts du Pont : Montréal (Québec) (English)
Les Lofts du Pont est un ensemble de
sept maisons en rangée situé près du centre-ville de Montréal et donnant
sur une ruelle. Tous les résidents des Lofts possèdent une cour et
trois étages de superficie habitable. Les étages supérieurs sont de
style loft, avec de grandes fenêtres orientées au sud-ouest permettant
l'entrée d'une grande quantité de lumière naturelle. Les Lofts du
Pont font partie du réaménagement et de la reconstruction du quartier
Centre-Sud de Montréal.
Quai des Éclusiers, Montréal (Québec) (English)
L'ancien emplacement de l'usine de fer forgé et fonderie située sur
le canal Lachine dans le secteur Saint-Antoine est en train d'être
réaménagé en un ensemble de 400 habitations. À l'aide de subventions
du programme Révi-Sols de la province et de la ville de Montréal,
on effectue la remise en état du site et on le transforme en aménagement
résidentiel composé d'attrayants logements en copropriété vendus au
prix du marché.
Réaménagement des Terrains Angus - Montréal, Québec (English)
Études de cas sur la densification résidentielle (English)
C'est en 1902 que la Société de chemin de fer Canadien Pacifique a
ouvert à Montréal les Ateliers Angus pour y entretenir ses trains
et locomotives. Pendant la Deuxième Guerre mondiale, non moins de
12 000 personnes ont travaillé dans ces installations, autour desquelles
se sont développés des quartiers ouvriers. Un projet visant la construction
d'un complexe résidentiel et commercial important sur une parcelle
de 100 acres de la partie est du terrain a dû être abandonné en raison
de la vive opposition qu'il a suscité chez les commerçants locaux.
Le terrain a été vendu à un organisme sans but lucratif administré
conjointement par la ville de Montréal et le gouvernement du Québec.
Les organismes communautaires se sont mobilisés et ont exigé que l'ensemble
du projet soit consacré au logement social. De 1984 à 1994, plus de
2 500 logements ont été construits, dont 60 % ont été vendus dans
le marché privé et 40 % ont été réservés aux coopératives d'habitation,
aux organismes de logement sans but lucratif et du secteur public.
Le quartier avoisinant abrite une collectivité mixte et intégrée,
formée de personnes de diverses origines sociales et ethniques. Le
milieu planifié est conforme aux caractéristiques des quadrilatères
classiques de Montréal, et l'échelle et la conception architecturale
des ouvrages confèrent au quartier une homogénéité qui convient tant
aux logements du marché qu'aux habitations socials.
Abe Zakem House - Charlotteown, Île du Prince Édouard
(English)
L'emplacement, au centre-ville, d'un ancien garage municipal appartenant
au service des travaux publics de Charlottetown est actuellement réaménagé
afin de créer 23 logements locatifs abordables. On a procédé à une
évaluation des risques à cet endroit en utilisant le processus d'assainissement
en fonction des risques de l'Atlantique (RBCA). On a ainsi pu déterminer
que le site envisagé pouvait être réaménagé en toute sécurité, en
ayant recours à des mesures passives et actives de réduction des risques.
L'initiative a eu des effets bénéfiques sur le quartier, puisque plusieurs
propriétés du voisinage sont maintenant en rénovation ou pourraient
être transformées afin de créer de nouveaux collectifs d'habitation.
Bishop's Landing : Halifax (N. É.) (English)
Bishop's Landing est un ensemble à usage
mixte de 206 logements situé dans le secteur riverain historique de
Halifax. Fruit de la collaboration entre Southwest Properties et la
société d'État provinciale Waterfront Development Corporation de la
Nouvelle-Écosse, l'ensemble comprend une série d'appartements, quelques
commerces de détail spécialisés ainsi qu'une promenade et un grand
parc publics au bord de l'eau. À titre de premier gros projet de réaménagement
du secteur riverain, le projet a énormément capté l'attention du public
et a fait l'objet de négociations entre trois paliers de gouvernement.
La conception très soignée de l'ensemble, tenant compte des propriétés
patrimoniales adjacentes, a été guidée par des politiques d'aménagement
et des lignes directrices détaillées.
2)
Initiatives De Brownfield
Ces études de cas sont des exemples
réussis montrant comment les municipalités, dans l'association
avec les dépositaires locaux et/ou les gouvernements aînés,
peuvent de manière significative contribuer à l'intensification
des secteurs urbains existants en utilisant une grande variété
d'instruments. Ceci inclut des incitations financières, telles
que des concessions, crédits d'impôts, et l'écartement
du développement charge, aussi bien que le zonage flexible,
les terres vides de vente et la médiation.
Le
processus d'assainissement en fonction des risques de l'Atlantique
(RBCA) (English)
Le processus d'assainissement en fonction des risques de l'Atlantique
(RBCA), qui a été adopté par les provinces de
l'Atlantique, est un processus qui établit un ensemble de critères
en fonction du risque, en plus d'être harmonisés, et
une méthode pré-approuvée et efficace sur le
plan des coûts pour l'application de l'évaluation du
risque adaptée au site (SSRA), dans le cas de sites contaminés
par des produits pétroliers. Le processus RBCA rend économique
la rémise en état des petites propriétés
par leur propriétaire. Compte tenu des avantages découlant
des critères et des méthodes normalisés d'évaluation
du risque adaptée au site, le taux de remise en état
de sites contaminés par des produits pétroliers va en
augmentant.
Programme
de subvention pour l'assainissement des lieux contaminés: Cambridge
(Ontario) (English)
Des subventions pouvant atteindre 100% des coûts de restauration
relatifs à tout nouvel aménagement de terrains contaminés
dans les zones centrales (jusqu'à concurrence de 1500$ par
logement et(ou) de 10$ le mètre carré de surface hors
œuvre).
Programme
de réaménagement (ERASE) et d'amélioration communautaire
(CIP), Hamilton (Ontario) (English)
Le programme ERASE CIP de la Ville de Hamilton est un cadre intégré
de planification et de stimulant financier destiné à
promouvoir le réaménagement des terrains contaminés
du vieux secteur industriel de Hamilton. Le programme ERASE CIP a
été utilisé par plusieurs autres municipalités
au Canada comme modèle pour leurs plans de réaménagement
des terrains contaminés et leurs programmes incitatifs.
Waterfront
Development Corporation : Halifax (Nouvelle Écosse)
(English)
Cette société d'État provinciale est propriétaire
d'une part importante des terrains riverains de Halifax et y encadre
la planification et l'aménagement. Elle a contribué
à transformer cet endroit abandonné en un secteur dynamique
à usages mixtes.
Programme
de réhabilitation de terrains contaminés en milieu urbain
-Revi-sols : Montréal (Québec) (English)
Le programme Revi-sols a été conçu de manière
à stimuler la revitalisation du tissu urbain par la remise
en état de terrains contaminés présentant un
fort potentiel de réaménagement. Dans le cadre de ce
programme, 50% des frais de réhabilitation admissibles sont
remboursés.
Mise
en marché de terrains municipaux : North Vancouver (Colombie
Britannique) (English)
Des terrains appartenant à la ville situés dans une
ancienne zone industrielle sont mis en marché, rezonés
et vendus par appels d'offres en vue d'être réaménagés
par des promoteurs privés. Un nouveau quartier prend forme.
Initiative
de revitalisation des "Kings": Toronto (Ontario)
(English)
Un assouplissement des exigences d'urbanisme et de zonage dans deux
anciennes zones industrielles près du centre-ville Toronto
autorise l'aménagement de presque n'importe quel immeuble résidentiel,
commercial, de vie/travail et à usage industriel léger.
3) Aménagements axés sur le transport en commun
Ces études de cas d'ensembles axés sur le transport en commun mettent en lumière des aménagements résidentiels compacts à usages mixtes construits à une distance de marche de cinq minutes (800 m) d'un carrefour de transport en commun, et ayant pour objectif de densifier les quartiers et augmenter le nombre d'usagers des transports en commun. Fondées sur des entrevues menées auprès de promoteurs, d'urbanistes et de propriétaires, les études de cas fournissent un nouvel éclairage quant aux difficultés courantes et aux solutions nouvelles de manière à ce que les promoteurs de futurs projets puissent s'en inspirer.
Port Credit Village - Mississauga (Ontario) (English)
Le Port Credit Village (Phase I) est un ensemble résidentiel à usage mixte de 410 logements qui a remporté un prix d'excellence. Il est situé à Mississauga, au bord du lac Ontario à distance de marche de la gare GO Transit de Port Credit (train de banlieue) et du marché du quartier historique de Port Credit. Port Credit Village est situé sur l'ancien terrain hautement industrialisé de l'entreprise St. Lawrence Starch.
Village de la Gare - Mont-Sainte-Hilaire (Québec) (English)
Le Village de la Gare à Mont-Saint-Hilaire est considéré comme le premier ensemble résidentiel axé sur le transport en commun aménagé selon un plan directeur au Québec. La construction de l'ensemble a débuté en 2002, après la mise en place du service de train de banlieue reliant la ville de Mont-Saint-Hilaire à Montréal. Cet aménagement est le fruit d'une collaboration unique entre la municipalité, l'Agence métropolitaine de transport et un promoteur du secteur privé.
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Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) is the Government of
Canada's National Housing Agency. CMHC engages in research and produces
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